自北京確定啓動共有產權養老試點至今已有三年，近期，北京同時也是全國首個共有產權養老機構試點迎來了首批入住的老人，而他們也將在不久後拿到北京發放的第一批共有產權養老居室不動產權證（房本）。12月12日，北京市民政局、北京市規劃國土委、北京市住建委聯合召開新聞發佈會對共有產權養老新模式進行解讀並介紹了試點的階段性成果。據悉，作爲目前北京惟一的共有產權養老居室試點，雙橋恭和家園確定了企業與消費者按5%和95%分配50年產權的模式，且每間房必須入住一名60週歲以上老人並繳納3000元/月的服務費。過戶後，購房者可隨時出租、出讓，價格隨行就市，買賣都不受北京現行普通商品房限購條件限制。
共有產權“新成員”
共有產權是近兩年各地樓市中興起的“新熱詞”。與市場上的共有產權住宅不同，按照市民政局、市住建委聯合印發《共有產權養老服務設施試點方案》規定，共有產權養老設施的模式則被定義爲居室分割定向出售、公共服務空間持有經營、限齡人羣居住。
雙橋恭和家園運營方、樂成集團副總裁高峻鬆介紹，試點項目社區由養老居室、公共空間和長期照料（醫護）牀位三部分構成。其中，養老居室的部分以“按份共有”的方式銷售不動產產權，即：投資商永續持有每間居室X%（試點項目爲5%）的產權，剩餘份額向符合條件的居民轉讓。而且，投資商持有配建的服務設施的不動產產權，不得分割轉讓，並依據《養老機構設立許可辦法》在民政部門登記設立養老機構，持續提供養老服務。
“這意味着，試點項目內的養老居室產權由養老服務企業與符合條件的購買者以按5%、95%的份額共同持有，而且每間養老居室入住前，購房者要與企業簽訂房屋使用協議，保證房間內必須有至少一名60歲以上老年人居住。此外，配套約佔總面積的40%醫療、護理、餐飲等公共服務設施仍由企業持有經營。”北京市民政局副局長李紅兵表示。而高峻鬆進一步介紹，在入住後，每間養老居室每個月還需繳納3000元服務費，老人將享有公共空間的使用、醫護人員24小時響應等基礎服務包。
據悉，雙橋恭和家園試點項目整體建築規模爲3.68萬平方米，建有養老居室365套，戶型在79-95平方米不等，售價約爲4萬元/平方米。項目於今年7月15日啓動簽約，10月正式竣工並投入運營。截至目前，一期已全部實現認購，認購簽約養老居室143套，入住8戶，老人12人，30%以上來自東城區和西城區。值得注意的是，李紅兵還透露，本次試點的共有產權模式今後還將引入北京城市副中心的配套城市設施建設。
不納入“限購體系”
“與一般的養老機構不同，共有產權養老居室最突出的特點就是消費者將擁有屬於自己的產權，購買後將可按照市場價轉讓、出租，只要購買方、租戶符合每戶入住至少一名60歲以上老人的條件即可，企業方不參與收益的分配，居室的用水用電都按民用標準來實行。”李紅兵還表示，雖然現在80%以上購房人都是老人子女，但如果居室95%的產權是歸入住老人所有，那麼在老人去世後，子女也可依法繼承產權，如繼承後家中無符合條件的老人入住，企業方可協助進行出租、轉讓等。
不過，高峻鬆也表示，爲防止投資投機者“鑽空子”購買共有產權居室，企業方將在入住協議中要求居室內不能在無符合條件老人入住的情況下入住其他人員，而且無人入住的居室也需要按時繳納3000元/月的服務費用。“除每一任產權擁有者入住前都要簽訂房屋使用協議外，我們還會確保企業雖擁有5%的產權，但是與95%的產權持有者享有同樣話語權，確保企業可以及時對後續房屋的轉讓租借有干預的權利。”李紅兵表示。就此，有業內人士分析稱，以試點項目4萬元/平方米的售價計算，一戶79平方米的項目全款爲316萬元，50年所需繳納的服務費爲180萬元，這相當於50年購房人最少需繳款496萬元，合6.3萬元/平方米左右，較周邊同類普通商品房沒有明顯的價格優勢。
對於試點項目養老居室的買賣，市住建委房屋市場管理處處長倪娜表示將不受北京現行普通商品房限購政策影響，“除居住老人的條件外，購房者只要符合北京戶籍居民、持有北京工作居住證、在京連續繳納五年社保或個稅其中一項條件即可。而且，擁有共有產權的居民不影響繼續購買普通商品房的資格；另一方面，已經在京擁有房產等也不會影響符合條件的居民購買共有產權養老居室”。倪娜表示。
而在提到養老居室的付款方式時，高峻鬆表示，除全款外，購房者也可以使用商業貸款，目前銀行已確認可爲購買試點項目的消費者提供十年、50%的貸款。
養老引資新嘗試
不可否認，隨着北京的養老需求加速釋放，越來越多的社會資本看中這塊誘人的蛋糕，希望參與其中分一杯羹。然而，由於不少養老相關產業都存在前期投入高、回本週期過長、利潤相對微薄的情況，因此，部分資金實力不夠雄厚或承受風險能力相對不足的企業，始終對投資這一領域較爲謹慎，淺嘗輒止的情況也時有發生。有知情人士告訴北京商報記者，包括共有產權等新模式的探索，就是爲了既讓社會資本看到投資養老並非只能選擇一條艱難的道路，同時也儘可能避免社會投資方向“跑偏”，令養老淪爲噱頭。
“根據《關於全面放開養老服務市場進一步促進養老服務業發展的實施意見》，我國將推進老年宜居環境建設，在試點基礎上，進一步完善醫養結合共有產權模式相關政策。這主要源於養老服務業領域中兩大問題，其中之一就是全口徑投入導致資金流動性不強。”李紅兵直言，養老服務領域中，投資方在土地購買、設施建設等方面的大量投入，給後續的管理服務帶來較大負擔，直接影響到服務質量。共有產權試點釋放了社會資本的流動性，可以使投資方快速收回重資產投入，“輕裝”開展養老服務，預期將激活養老服務市場，吸引更多社會資本進入養老服務業。
具體到社會資本關心的共有產權養老試點項目的土地使用方面，北京市規劃國土委副主任謝俊奇表示，恭和家園項目的用地性質是養老而非房地產，享有經營性養老用地政策，不適用於房地產的土地利用政策，“可以確定的是，購房者擁有養老居室50年產權包括的是95%份額內的房屋所有權和土地使用權，不動產證辦完後可以進行抵押”。謝俊奇表示。
原標題： 北京試點首個共有產權養老房 售價約4萬元每平
