“浙江溫州！浙江溫州大皮革廠江南皮革廠倒閉了，王八蛋老闆黃鶴吃喝嫖賭，欠下了3.5個億，帶着他的小姨子跑了！我們沒有辦法，拿着錢包抵工資！原價都是一百多、兩百多、三百多的錢包，現在全部只賣二十塊，統統只要二十塊！黃鶴王八蛋，你不是人！我們辛辛苦苦給你幹了大半年，你不發工資，你還我血汗錢，還我血汗錢！”
溫州房地產
這首街頭神曲，你一定很熟悉，他的背後，卻並非胡編亂造，而是一個真實冰冷的故事，以及由此故事爲起點的一場天崩地裂式的產業淪陷和房價崩潰。
據媒體求證報道，2012年10月，一個名叫餘小龍的錄音店店主承接了一攤生意，客戶穿着邋遢，全身酒氣，看起來就是附近工廠倒閉後走投無路的員工。那人從身上掏出一張皺巴巴的紙條，寫着控訴黃鶴的文字，請求店主幫他錄音。
隨後不久，這份如歌如泣的聲訴詞迅速在地攤朋友圈中被轉發、擴散。聲訴詞流傳的背後，是溫州地區廣泛發生的企業倒閉和老闆跑路潮。那一年，光是見諸報端的大型企業倒閉就不下五十多家，其中有名的，正是江南皮革廠。
江南皮革廠其實一直經營的不錯，2010年的時候，收入還有3.4億元，利潤3425萬元。同時期，他們還另建了新廠，預計投產後能有5個億的產值。在溫州的皮革行業裏，江南皮革廠也算是小有名氣了。
只可惜，一年之後，風雲變色。2011年4月，清明節放假歸來，江南皮革廠的員工們忽然發現，王八蛋老闆黃鶴人間蒸發了，再也找不到。
黃鶴一去不復返，白雲千載空悠悠。好好的江南皮革廠，爲什麼突然就不行了呢？這段歷史，讓我們從頭說起。
春天的故事
1979年，那是一個春天，有一位老人在中國的南海邊畫了一個圈，那是深圳的故事；
1990年，老人又在浦東劃了一個圈，那是上海的故事。
溫州既不靠近上海，也不靠近香港，缺乏一切看起來孕育資本生長的沃土。然而就這麼神奇的，他悄然崛起成爲了東南沿海的民間經濟中心。
溫州何德何能？
事實上，溫州的興起，不在於他有什麼，而在於他什麼都沒有。1980年代的時候，全國各地的公有制仍然極其強大，姓資姓社是一個巨大的問號。在公有制強大的地方，鄉鎮政府對民企極爲警惕。很多民營企業，擔心的不是銀行貸款能不能得到的問題，而是會不會被鄉鎮幹部破門而入，抓去批鬥，斷水斷電的問題。
這種嚴酷的生存環境，逼得許多地方的民營企業只能偷偷摸摸的幹，或者借個集體企業的帽子戴上，舉步維艱。因此，只有在公有制成分比較少的東南沿海，民企纔有了較爲寬鬆的發展空間。而在溫州，公有制單位大概是少的地方了吧，以至於逼得鄉鎮幹部的親屬們都只能去家庭作坊就業，讓民企和政府結成了命運共同體，不知不覺間將這裏培育成了一片民營經濟的沃土。
禍兮福所倚，溫州遠離中原，遠離上海、香港，權力不沾邊，外資看不上，因此在資金上，就更加天然的依靠宗族關係的互相支持。慢慢的，一種獨特的地下民間金融體系就蓬勃發展起來了。
夏天的故事
2002年，中國入世，出口加工業進入黃金年代。
那年的夏天，一家叫江南控股集團的閥門企業，老闆黃作興也畫了一個圈。他們建了一座江南皮革廠，法人代表就是他的侄子黃鶴。和其他的溫州人一樣，他們坐在風口上，是豬也能飛上天。
2000年的時候，溫州的工業產值只有626億元，八年之後，這個數字增長到了3600億元，年複合增速保持在20%以上，高的一年甚至高達44%。深圳速度也不過如此。
然而在那幾年，表面繁榮的溫州，危機隱現，只是並沒有得到足夠的重視。
第一，是傳統產業競爭門檻低，依附於勞動力成本紅利，當人民幣在2005年啓動升值步伐之後，利潤率一步步就被吃掉了。
第二，傳統的企業家族式管理，封閉、排外，不利於人才的激勵，無論在融資還是科研創新上都掣肘明顯，使得溫州企業難以做大。
第三，政府“看得見的手”缺位。公共基建投資不足，城市就像農村，當外來人口大量涌入的時候，缺乏足夠的住房來滿足，導致房價飆升，直逼一線城市。
2010年，溫州房價1.4萬元每平米，僅次於北上深三個金融中心，和三亞、杭州，排名全國第六。這個房價已經是高的離譜了。沒想到的是，在隨後的一年，再度飆升了50%，2011年11月時漲到了2.1萬元每平米，比省會杭州還貴四分之一。
房價的炙熱
快速的工業化，帶來了廣泛的就業機會，涌入溫州尋找工作的年輕人接踵摩肩。2008年的時候，溫州的常住人口是800萬人，兩年後，2010年的時候，常住人口數已經飆升到了914萬人。
溫州房地產
兩年時間，就漲了一百多萬人，但是溫州，並沒有爲此做好基礎設施的準備。
我們看看浙江三大城市的對比。2010年，杭州的人口密度爲415人/平方公里，寧波爲585人/平方公里，溫州是668人/平方公里，密度明顯高於前兩者。
再看城市建築面積，杭州爲374平方公里，寧波爲307平方公里，溫州是149平方公里，只有前兩者的一半不到。
人口密集，建築面積少，而且未來的可供應面積同樣有限。2010年，杭州釋放的國有建築用地面積爲6200公頃，寧波爲5600公頃，而溫州是1100公頃，只有前兩者的五分之一。
本來房子就不夠住，然而未來可供售賣的更是少得可憐，市場看漲的預期就是這樣一路被吹大。
秋天的故事
炙熱的盛夏，並未持續太久，秋意漸涼。
2009年，金融危機襲來，四萬億拯救計劃在萬衆矚目中出臺。銀行們爲了完成放貸指標，不得不大幅降低信貸門檻，本來應用於農業的“互保聯保”也被如法炮製到了中小企業貸款上，許多蘊藏風險的貸款項目一路綠燈。
資金進入了民間，但是並沒有進入實體經濟。小企業老闆們很清楚，在各種成本連年上漲的大背景下，拿錢去建廠搞出口，只會賠的更多，還不如將錢投入房地產市場，兩三年就連本帶利的回來了。
當第一批投入房地產市場的資金迅速帶回利潤，後來跟風者就像滾雪球般壯大，甚至通過民間借貸、高槓杆融資來滿足投機的需求。據2011年二季度溫州中心支行調查顯示，民間借貸參與規模首次超越房地產、股票、基金等投資方式，溫州已有89%的家庭個人、59.67%的企業參與民間借貸。
一邊是連年飆升的房價，巨大的利潤誘惑，另一邊是低迷的出口需求，日益艱難的製造業生存空間。從2005年至2011年，人民幣匯率升值了接近30%，即使是溫州好的企業也只能勉強抵禦，更何況大量的小企業們。無力維繫的小企業們紛紛放棄實業，轉戰地產投機市場，成爲溫州炒房團的一份子。
資金，在數年之間乾坤大挪移，危機，一步步逼近。
冬天的故事
溫州炒房團的故事，全國哪裏都有，但是由於溫州的房價漲勢猛，因此吸引的資金也就多，槓桿被玩到了極致；也因爲房價推高帶來的成本飆升劇烈，溫州產業的危機也比其他地區嚴重得多。
屋漏偏逢連夜雨。
2011年，四萬億計劃進入尾聲，銀行信貸投放減少。這成爲了整個故事的轉折點。
在其他的分析文章中，我們說過，“加息和收縮銀根”通常是金融危機、房地產危機的導火索。據調查數據顯示，2011年，90%以上的受訪中小企業表示無法從銀行獲得貸款。這一年，浙江民間借貸利率漲到了25%，高的甚至達到了180%。
本來在2009年就應該死去的中小企業們，幸得溫老爺開眼，續了兩年命之後，終於還是不支倒地。2011年4月，江南皮革廠王八蛋老闆黃鶴跑路，接着，仿效者越來越多，每個月都有十幾個老闆跑路的新聞傳來，9月份，溫州眼鏡行業龍頭信泰集團轟然倒地，老闆胡福林失蹤，僅9月22日一天，溫州就有9個老闆跑路，一份“溫州老闆跑路清單”開始在網上流傳……
更嚴重的是，溫州民間借貸盛行“聯保聯貸”，互相擔保，一家企業倒閉，上下游的一系列貸款者、擔保者都將跟着遭殃。逃債者越來越多，絕望的開始跳樓，地下錢莊由於違約者太多被迫清盤，整個民間金融體系趨向分崩離析。
在幾個月之後公佈的溫州經濟數據中，2011年的溫州GDP、人均GDP增幅、財政總收入等多項指標，全部在浙江名列倒數第一。溫州只佔中國國內生產總值的1%，但在那一年的破產案件佔到將近全國的十分之一。
爲了應對此事，溫州不得不成立了中國首個破產法院。
那一年之後，溫州的銀行不良率持續走高，從2011年6月末的0.36%激增至2014年4月末的4%以上。
房價大崩潰
房價的投機遊戲想要玩下去，必須解決一個問題：價格越炒越貴，資金成本越來越高，存量的錢是遠遠不夠的。
如果實體產業有利潤，還能維持投機需求的持續，但可惜的是，溫州的傳統產業已經進入末路，再也無力成爲房價上漲的供水源。能夠轉出的錢，沒了。
產業死了，來溫州打工的人開始迴流，2010年至2013年，溫州常住人口保持在910萬人，不再增加，房地產需求見頂。
讓人崩潰的是，在這個關鍵檔口，地方政府開始扮演豬隊友角色——
政策A：規定二套房首付款不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。外地戶籍人士限制購買二套房。這是打壓需求。
政策B：大幅放鬆土地供給，2011年溫州土地通過劃撥增加的面積爲2200公頃，比2009年的290公頃大幅增長了650%。這是擴大供應。
本來在房價高漲期，打壓需求和擴大供應都是應該的，但是正確的打開方式應該是循序漸進，文火調理。像溫州如此之“狠”的藥力傾倒下去，不出事纔怪。
市場的供需環境徹底扭轉！
2012年，溫州房屋的竣工面積增長了36%，可是需求，在產業斷流、人口流出、政策交易限制、資金利率高企四重大山的壓力下，終於找不到接盤俠了。
房價開始崩盤。
2011年11月，房價達到頂點2。1萬元每平米，維持了幾個月，此後開始雪崩式下跌，2012年一年時間就下跌了20%。隨着房價的下跌，本來通過“購房-抵押貸款-再購房”進入的槓桿操作模式也失靈了，部分投機者被迫變賣房產還貸，進一步增加了住房供給，打壓了房價。
當初是怎麼將房價推上去的因素，在供需反轉之後，就沿着反方向槓桿式推動，將房價打到更低。溫州的房地產陰跌一直持續到2015年，期間房價掉到了1.2萬元每平米，總降幅達到43%。要不是後來的全國性房價回暖，這場崩潰還不知要持續到什麼時候。
溫故知新
暴風驟雨已經過去五年，溫州艱難的日子漸漸遠去。
2015年，溫州地區銀行不良貸款率3.82%，比年初下降0.27個百分點。五年來，溫州的不良貸款率第一次出現了下降。
熬不過去的企業都已經死去，能熬過來的都是具有產業升級能力的佼佼者。2016年上半年，溫州GDP同比增長8.2%，高於浙江平均的7.7%。鳳凰涅槃。
回顧過往，一個地區房價的漲跌，無非是“人、財、物”。人是人口的需求，財是資本的供給，物是土地的供給。三者互爲因果，但相對來說，“財”纔是關鍵的，只有財來了，才能吸引人的需求，吸引物的投資和供應。
短線來看，資本的充足與短缺由貨幣政策決定，形成房價的短期波動。但從長遠的角度來看，決定性的資本供給，還是由產業決定。只要產業健康成長，就能產生源源不斷的利潤，吸引外來資本的進入，進而形成人口流入和需求擴大的良性循環。
在產業持續成長的上升週期，需求不斷擴張，短線的政策波動很難掐斷資金鍊，房價的崩潰就很難出現。但是，一旦產業淪陷，人走茶涼，需求沒了，那麼任何一個短線的政策都會成爲危機的導火索，形成天崩地裂式的房地產危機。
江南皮革廠的倒閉成了一段傳奇，黃鶴的背影已經遠去，但是這段就發生在我們身邊的房地產崩潰依然值得每一箇中國人銘記。
